2021年が不動産市場にとって暑い年であったことは周知の事実です。住宅は記録的な価格で販売されており、限られた在庫に対して入札戦争が頻繁に発生しており、購入者が住宅購入の全額を現金で支払うことも珍しくありません。

より多くのリストが利用可能になるにつれて市場は幾分正常化しているように見えますが、2022年は不動産販売に関していくつかの独特の問題と課題を抱える準備ができています。特に2つの要因が今後1年間で市場に影響を与える可能性があります。

• パンデミック時代の経済刺激策を縮小するという11月の連邦準備制度理事会の決定。
• アメリカとの国境が開くにつれ、外国投資はアメリカの不動産市場に戻ってきます。

ここでは、これらの要因が今後12か月間で不動産にどのように影響するか、および住宅を売買する能力について詳しく見ていきます。

FRBはパンデミック時代の刺激策の終了を発表

11月初旬、 連邦準備制度は発表しました 計画では、1,200億ドルの債券購入プログラムを縮小し、COVID-19のジェットコースターに乗っている中で米国経済を安定させるための歴史的な取り組みを縮小し始めます。この決定は、この国がここ数ヶ月で経験した著しい経済の回復に対応して行われます。連邦政府の景気刺激策が終了すると、中央銀行は1月まで毎月150億ドルの債券購入を削減する予定です。

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「資産購入を縮小するという連邦準備制度の決定は、パンデミックが米国経済への支配を強化するにつれて危機モードに移行した金融政策を正常化する試みを表しています」と、バンクレートの上級経済アナリスト兼ワシントン支局長のマーク・ハムリックは述べています。

それはすべてうまくいっていますが、住宅購入者または販売者にとって、それはどういう意味ですか？多くの業界専門家は、資産購入の終了を金利上昇の前兆と見なしています。そして、より高い住宅ローン率は、住宅購入が多くのアメリカ人にとって手頃な価格ではなくなることを意味します。

「FRBの漸減は、購入される住宅ローン債と国債が少なくなることを意味します。その結果、住宅ローンの利率が上がるでしょう」とエドワード・マーメルスタインは説明します。 不動産コンサルタント 投資家向けのブティックアドバイザリー会社であるOneand OnlyHoldingsの創設者。 「住宅ローンの金利が上がるにつれて、あなたが購入に資金を提供している場合、家は運ぶのにより高価になります。 '

2022年に向けて、住宅ローンの利率は0.25％から0.5％に上昇する可能性があり、これは一部の潜在的な住宅購入者に大きな違いをもたらす可能性があります。

「現在、住宅ローンの利率は2.5％から3％の間であるため、0.25％増加すると、毎月の費用が20％増加します。これは重要です。したがって、今から6か月後ではなく、今すぐ購入するのが常に最善です」とMermelstein氏は続けます。

金利の上昇は、市場のローエンドに最も大きな影響を与える可能性があります。ここで、ハーフポイントは、手頃な価格と手頃な価格の違いを意味する可能性があります、とのCEOであるフレデリックウォーバーグピーターズは言います ウォーバーグリアルティ 。

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「市場のハイエンドでは、金利の上昇はおそらく価格上昇を弱めるでしょうが、それらが量に大きな影響を与える可能性は低いです」とウォーバーグ・ピーターズは言います。

住宅価格がすでに高騰していた時期に、予測された利上げは必ずしも理想的ではないことも注目に値します。によると 11月にリリースされたRedfinレポート （11月14日までの4週間をカバー）、住宅販売価格の中央値は先月までに前年比13％上昇して357,881ドルになりました。また、レポートの対象期間における新築住宅の希望価格は、前年同期比13％増、2019年比27％増の中央値となった。 354,725ドル。

「過去1年間に不動産価格が20％以上上昇したため、金利の上昇はそれだけ大きな打撃を与えるでしょう」と、地域担当副社長兼住宅ローン銀行のエグゼクティブであるメリッサ・コーンは述べています。 ウィリアムRaveis住宅ローン 。 「不動産市場では、この組み合わせは難しいでしょう。人々はまだ購入することができますが、彼らはより少ないスペースを買う余裕があります。

2022年の外国投資収益

パンデミックの大部分で国境がほぼ閉鎖されたため、住宅市場は、外国人投資家が市場に手を出したことによって引き起こされた可能性のある購入価格のさらに大きな上昇から本質的に保護されました。この現実は、アメリカの国境が再開するにつれて、反対方向に急速にシフトする準備ができています。

専門家によると、外国人投資家は米国市場に戻るのをほぼ2年待っていた。フライトが追加され、外国ビザのボトルネックが解消されると、海外からの資金が米国の不動産に流入するのが加速するでしょう。これは、すべての人ではなく、一部の人に利益をもたらす開発です。

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「ニューヨーク、マイアミ、ロサンゼルスなどの主要市場は、外国人投資家のリターンから大きな恩恵を受けるはずです。具体的には、これらの都市の売り手は、外国人投資家が市場に参入するにつれて価格が上昇するため、最も恩恵を受けます」とマーメルスタイン氏は付け加えます。

ただし、将来の購入者である場合、特に地平線上での金利の上昇と組み合わせると、この上昇は理想的ではない可能性があります。

「住宅ローンの利率の上昇と外国人投資家のリターンの間で、住宅のコストは間違いなくより高くなるでしょう」とマーメルスタインは言います。

それでも、すべての不動産専門家が、少なくとも2022年に市場に殺到する外国人投資家に関しては、このような重要な変化があると確信しているわけではありません。

「COVIDのオミクロン株の出現により、オフではないにしても、多くの賭けが空中にあると思います」と、ウォーバーグ・リアルティのブローカーであるエレン・サイクスは言います。 「ほとんどの人が、検疫の可能性、シャットダウン、および旅行への影響の新たな波を予期した可能性は低いです。その結果、私はニューヨーク市や国内の他の場所で私たちが期待していたほど多くの外国人投資家の流入を見ていません。大規模なコンソーシアムや大企業が出入りすることは常にありますが、個人投資家はしばらくの間低迷するでしょう。現時点では難しすぎる」と語った。

住宅購入者のための持ち帰り

の専門家 ドアを開ける 潜在的な市場の変化が迫っているにもかかわらず、2022年春の住宅購入シーズンには米国全体で高い需要が見られると引き続き予測しています。金利が上昇し、外国人投資家との買い競争が激化する可能性があるとしても、買い手と売り手には同様に多くの選択肢があり、市場は急速に動き続けるでしょう。

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「金利がどのようになるかはわかりませんが、個々のニーズを判断するために、顧客の財務をしっかりと理解していることを常にお勧めします」と、Opendoorの住宅ローン担当ゼネラルマネージャーであるNadiaAziz氏は述べています。 「ニーズに合った最良の金融商品を見つけるためには、オプションの調査が重要です。低頭金オプションを含む、住宅購入者が住宅所有の夢を実現するのに役立つ可能性のある、さまざまな住宅ローン商品が利用可能です。